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Dicas para planejar bem a obra

1. Quem contratar?

“Isso depende das necessidades de cada obra, tais como tamanho e complexidade”. Quem quer redistribuir os cômodos e fazer grandes alterações hidráulicas e elétricas deve chamar um arquiteto. “Além de criar o projeto, ele acompanhará a execução e o gerenciamento da obra”. Para reformas estruturais, que exijam trabalhos em fundações ou ampliações de área construída, muros de contenção ou redimensionamento de instalações (Estrutural, elétrica ou hidráulica), a presença de um engenheiro é indispensável. Cada um desses profissionais saberá indicar o tipo de mão de obra necessária. A porcentagem gasta com a execução varia de acordo com o número e a especialização dos contratados, que pode ser de 15 a 45% do total da obra.

2. Por onde começar?

Pela análise das plantas de hidráulica, de elétrica e de estruturas. Com isso, o arquiteto descobrirá onde estão vigas, pilares, fios e canos de água. “Após esse estudo preliminar, dependendo do tipo da reforma, pode haver restrições estruturais. Nesse caso, um engenheiro dirá onde e possível mexer”. Se as plantas não estão disponíveis, chame o engenheiro para realizar esses estudos. “Considere o código de obras do município para verificar se as novas metragens e os recuos estão de acordo com a legislação”, Em apartamentos, inicie pela consulta da convenção do condomínio, em que constam horários para executar dos trabalhos, entre outras informações.

3. Como legalizar a reforma?

O aumento da área total construída requer autorização da prefeitura, que emitira um alvará de aprovação e execução da obra. Em caso de pequenas mudanças, como a retirada de parede ou a troca do telhado, entre com um comunicado. Serviços de manutenção, como recuperação do piso, não exigem legalização.

4. Qual a ordem das etapas?

Primeiro, deve-se contratar o arquiteto e as equipes complementares (Hidráulica, estrutura e elétrica) para que elaborem os projetos. “Essa fase leva no mínimo dois meses, com estudos e definições”. Inclui o levantamento das condições do imóvel, estipula o orçamento, define a contratação de mão de obra e a encomenda dos materiais aos fornecedores – tudo sob responsabilidade do profissional que projetará e gerenciará a execução dos serviços. A segunda etapa engloba as fundações e a demolição de alvenaria, e a terceira, a execução da estrutura. Na quarta, é hora das instalações: Elétrica, hidráulica, automação e segurança. Na sequência, cuida-se de contrapiso, reboco das alvenarias, batentes, contramarcos de caixilhos e acabamentos (pisos e pinturas). Por fim, a colocação de louças, metais, esquadrias, vidros e luminárias, feita por técnicos de hidráulica, vidraceiros e eletricistas.

5. Quais os erros mais comuns?

“Nunca inicie a obra sem um projeto bem elaborado, que especifique as intervenções estruturais, de alvenaria e todos os materiais orçados”. Discuta exaustivamente o que será feito para evitar mudanças posteriores, que atrapalhem os prazos e o orçamento. “Outro engano é executar a obra só com o empreiteiro, sem supervisão técnica do arquiteto”. “Em reformas de residências, é comum ignorar a estrutura existente ou diferenças na altura das lajes.” No caso de apartamentos, vale conhecer prumadas hidráulicas e elétricas, além dos regulamentos do condomínio – para uma obra limpa, sustentável e respeitosa com a vizinhança.

6. Como pesquisar fornecedores?

Isso pode ser feito pelo empreiteiro ou pelo arquiteto, caso conste no contrato. Do contrário, cabe ao proprietário. Mas, antes de contratar qualquer profissional ou empresa, convém visitar obras realizadas por eles. Inicie a busca com um orçamento básico, em que conste a relação dos trabalhos a serem executados, com descrição detalhada estimativa de custos de materiais e mão de obra de cada item”.

7. Ao pagar mão de obra, devo adiantar 50% no início?

O melhor é ter um valor fixo mensal ou estabelecer em contrato uma porcentagem sobre o gasto total da obra por mês. “Ele pode variar de 10 a 15% do que se gastou”.  Devido às possíveis mudanças ao longo da obra, não se recomendam contrato a preço fechado por toda a execução nem um preço por metro quadrado. “Podem surgir situações imprevisíveis, como necessidades estruturais ou itens que estavam aparentemente em bom estado, entre outras”, sugerimos  não pagar adiantado. “Não há garantia de que o serviço será executado”. “Caso a opção seja por empreitada global , pode-se acordar um sinal para a compra dos materiais de uso imediato, necessários ao começo dos trabalhos”.

8. O que fazer para não extrapolar o orçamento inicial?

A saída é um projeto executivo muito detalhado para reduzir imprevistos. Siga também o cronograma das etapas e tente concentrar as compras. Quanto mais for adquirido de uma vez só, melhor a negociação por menores preços, além da economia com frete. Dependendo da complexidade da reforma, o arquiteto poderá colocar um auxiliar em tempo integral para acompanhar toda a execução no canteiro e verificar se os prazos e os valores estão sendo cumpridos. Esse profissional trará custos extras, variáveis de acordo com o serviço. O ideal é ter esses gastos previstos desde o início.

9. Como saber o que realmente vale a pena ser reformado?

A análise tem de levar em conta se há infiltrações em janelas e esquadrias, se existem rachaduras nas paredes, ou pontos escuros de bolor (sinal de umidade do ar ou de vazamento de canos no interior das paredes). “Os pontos mais sensíveis da casa são cozinha e banheiro”. “A deterioração de materiais como metais e louças sanitárias requer a maior parcela da atenção, normalmente”, se banheiros, cozinhas e lavanderias estiverem em ordem, pode-se pensar em trocar o piso ou reaplicar resina sobre tacos de madeira para deixá-los novos e bonitos, além de refazer a pintura completa de todo o imóvel. Tudo dependerá do orçamento. Se mudou o tipo de uso ou a ocupação do imóvel, com certeza uma reforma será necessária: “É preciso avaliar seu estado de conservação”. Para tanto, é básico conhecer a funcionalidade de cada ambiente, segundo os hábitos dos futuros moradores. “Pergunte-se: o mobiliário fixo – armários, estantes e balcões embutidos – é suficiente”. Instalações elétricas (número de tomadas, interruptores e capacidade da fiação), de TV, telefonia, sistemas de segurança e de automação, acabamentos de pisos, forros, conforto termoacústico, abastecimento de água e gás devem estar adequados, atualizados segundo normas técnicas, e ser suficientes. “Também é bom checar se cores, texturas e design de paredes internas e da fachada agradam ao novo usuário”.

10. Há vários modelos de contratos? Quais os mais comuns?

Há inúmeros modelos e o essencial é que eles sejam celebrados na forma escrita, entre o proprietário (contratante) e aquele que vai executar o serviço (contratado). “No caso de pequenas reformas, os contratos mais usuais são os de empreitada parcial ou de administração, celebrados com empresas ou pessoas físicas” empresas podem ser especializadas em serviços como pintura, revestimentos ou impermeabilização, ou ainda subempreiteiras que agregam mais de uma especialidade de serviço. As pessoas físicas devem ser operários autônomos devidamente regularizados junto a órgãos públicos: pedreiros, pintores, encanadores, eletricistas. Contratos de empreitada costumam ter preço fixado, com todos os custos referentes a mão de obra, administração da obra e compra de materiais inclusos. “Nos contratos de administração, o contratado assume responsabilidades sobre o gerenciamento da execução e compra dos materiais, cobrando uma porcentagem sobre os custos da obra”. Todos os tipos de contrato apresentam: qualificação das partes; objeto da contratação (descrição detalhada do serviço a ser realizado); prazo; preço (com detalhamento do que está incluído); condições de pagamentos; responsabilidades das partes; cláusulas penais (multas) por falta de cumprimento de cláusulas; eleição de fórum; assinatura das partes e testemunhas. Pode-se ter ainda anexados projetos, especificações, cronogramas, orçamentos, inclusão de documentos de responsabilização civil, tributária e técnica (ART – Anotação de Responsabilidade Técnica).

11. O contrato do arquiteto é diferente do contrato do pedreiro e do empreiteiro? O que não pode faltar em cada um?

De forma geral, o padrão do contrato é o mesmo. “O que muda é a descrição do serviço”. Não devem faltar cláusulas de responsabilidades definidas. “É importante deixar claro que o próprio contratado responde por eventuais funcionários que venha a subcontratar – inclusive quanto a pagamentos, recibos, e detalhamento desses serviços”.. Cláusulas sobre apresentação de documentos de conformidade do andamento da obra, folhas de pagamentos aos funcionários, recolhimento de tributos, fornecimento de equipamentos de proteção individual e até garantia – caução, retenção ou carta-fiança – também podem ser inseridas. “É importante adicionar ainda uma cláusula sobre a garantia do serviço e de produtos, prevista nos Código Civil e Código do Direito do Consumidor.

12. Como orçar o que vou gastar com a mão de obra? Há valores preestabelecidos pra cada profissional?

O preço para cada serviço finalizado tem de ser fechado antes do início da obra, com orçamento detalhado (por escrito) do que deverá ser feito, além de prazos e previsão de multas. Evita-se contratar um único pedreiro que faça tudo: “A concorrência de mercado ainda é o meio mais confiável de avaliar preço e qualidade da mão de obra”, assim, não basta achar o mais barato: visite obras e converse com usuários de imóveis já reformados pelo profissional em orçamento, ou peça indicação a amigos, conhecidos ou arquitetos e engenheiros. Veja se o futuro contratado tem credenciamentos, se fez cursos, se atua sozinho ou em equipe, pergunte há quanto tempo ele trabalha com obras e quando trabalhou pela última vez – sempre buscando referências. Órgãos como o Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon) e o Sindicato dos Trabalhadores da construção Civil (Sintracon) também podem sugerir, em cada Estado, valores médios para diferentes categorias de serviços.

13. Como contratar arquitetos, engenheiros e mestre de obras de qualidade? Onde buscá-los?

“O melhor critério de avaliação para a contratação do profissional, no momento, é analisar seu histórico, visitando o maior número possível de obras realizadas nos últimos três anos, e pedir suas referências”,  pesquisar o nome do profissional na internet ou verificar sua situação junto ao CREA (se arquiteto, engenheiro ou técnico) também é opção útil”. A mão de obra deve ser contratada e gerenciada pelo profissional responsável (quando houver). “A melhor forma de se encontrar um profissional com boa experiência em obras ainda é por indicação de conhecidos.

14. Se o dinheiro não dá pra tudo, melhor reformar em etapas? Ou devo optar por um financiamento para realizar todas as fases em conjunto?

A contratação por etapas acaba onerando demais o custo da mão de obra. Quanto mais serviços forem contratados de uma vez só, menor será seu custo total. O financiamento é uma boa opção, que evita o transtorno causado por obras desgastantes, em etapas.